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相続

相続税対策のための賢い不動産投資のコツ

2015年の相続税の改定で基礎控除額が引き下げられたことによって、相続税が課税される人が増えるといわれています。相続税対策として不動産投資を考えられる方も多いのではないでしょうか。ここでは相続税対策のための賢い不動産投資方法として、賃貸アパート建築とタワーマンションの購入をご紹介します。

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賃貸アパートを作ると財産評価額を下げることも可能?

賃貸アパートの建築は、安定した賃料収入が期待できるだけでなく、相続税対策にも有効です。建物を賃貸することで、その土地には借地権と借家権が発生します。この借地権と借家権は土地の利用方法を制約してしまいますが、相続が発生し財産として計算する際、借地権と借家権に相当する料金を差し引きます。アパートを建てた場所によって異なりますが、評価額は2割程度引き下げられます。

建物は固定資産税評価額で評価します。固定資産税評価額は建築費の5割から7割程度とされています。さらに、貸家については借家権に相当する割合として3割を差し引くので、相続税評価額は建築費のおよそ半分かそれ以下になります。

このように賃貸アパートの相続税評価額は建築費用に対して大幅に引き下げられるので、相続税の節税に大いに寄与します。

しかし、賃貸アパートを建築するときには立地条件を考慮しなければなりません。立地条件が悪いと、空室が多くなったり、賃料が低くなったりして、想定していた家賃収入が得られない場合があります。また、賃貸アパートは建ててからも継続的なメンテナンスが必要です。自分でメンテナンスするにはノウハウが必要で、管理業者に委託すれば費用がかかってしまいます。

タワーマンションは本当に相続税節税対策に有効か?

近年、各地でタワーマンションと呼ばれる高層マンションが増えています。相続税対策としてタワーマンションの一室を購入する方法が盛んに宣伝され、タワーマンション節税という言葉も生まれています。

マンションの相続税評価額は、建物と土地に分けて評価します。土地はマンションの敷地全体の面積を各戸の専有面積で按分するのが一般的です。タワーマンションは戸数が多いので、一戸あたりの土地の面積は少なくなります。一般に、土地の相続税評価額は時価の8割、建物の相続税評価額は時価の5割から7割程度とされており、建物の方が減額幅は大きくなります。そのため、一戸あたりの土地の面積が少ないタワーマンションは、時価に対する相続税評価額の減額幅が大きくなります。

賃貸に出す場合のメリットは、先ほどご紹介した賃貸アパートの場合と同じです。さらにタワーマンションは人気があって価格が下がりにくいという点も特徴です。

しかしタワーマンションは毎月支払う管理費や修繕積立金が高額になりがちなので注意が必要です。修繕積立金が不足して、あとから追加出費を求められるというケースもあるようです。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、土地の一定面積までの部分について、相続税の課税価格を減額する制度です。アパートやマンションを賃貸に出している場合は、土地の200㎡までの部分について課税価格が5割減額できます。ただし、相続してからも賃貸を継続するなどの条件があります。

一方、居住用の土地は一定の要件のもとで330㎡までの部分について課税価格が8割減額できます。自宅がある場合は、自宅について特例を最大限適用するほうが有利になります。賃貸物件と自宅で小規模宅地等の特例を併用する場合は、限度面積が定められているためです。相続するときのことも考えましょう

ただし、不動産相続は遺産分割ができない。

現金などの金融資産は分割がしやすいので、相続割合さえ決まれば相続はスムーズに進みます。ところが不動産は分割することができないので、相続するときにトラブルが起こりがちです。不動産を複数の相続人の共有名義にすることは可能ですが、不動産の共同保有をめぐるトラブルも多いのでお勧めできません。

不動産投資で相続税対策をするときは、遺言で相続の方法を定めておくなど、相続のトラブルを未然に防ぐのも重要といえるでしょう。

>>マンション投資に関する注意点もご覧になってみてください。

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